2012年07月07日

マイホームは買わない時代

マイホームは、購入か賃貸か、どちらが得か?なんていうのは大昔から定番のネタですが、必ずと言って良いくらい、その比較論拠が間違っている。
購入と賃貸それぞれのメリット・デメリットをお金の面とライフスタイルの順応性の面などで比較するが、お金の面における比較で必ず間違っている論理がある。
家賃は捨て金でローンは資産形成になるという論拠だ。果たしてローンの支払いは家賃と違って残るモノなのか?単純にキャッシュフローだけで考えてみよう。
京都市中京区市役所周辺でのマンションを例にすると、5000万円位のマンションだと家賃は18万円位になる。5000万円ローンを組んで購入した場合と18万円を家賃として払った場合のキャッシュフローを比べると、購入してローンの支払いが毎月18万4800円(借入5000万円・元利均等・2%・30年)+固定資産税や管理費等が必要で、年間支出合計が概算260万円、30年で7800万円の現金流出となる。
一方、家賃の場合、毎月18万円だから年間216万円で30年で6480万円の資金流出になる。
キャッシュフローだけみると、賃貸の方が家計的には支出が少ないことになる。
ところが、ここで可笑しな論理が展開されるのだが、購入の場合は、マイホームが自分のモノになるから資産形成が出来ている・・・という論理である。先の例でいうと、購入は賃貸より1320万円支出が多いが、資産形成で来ているから、マイホームの価値(売却可能な価格)を考えると1320万円以上になるから、購入の方が得であるという。可笑しくないか?じゃあ売るのか?と言いたくなる。売るなら、確かにそうだ。
売るとしよう。3000万円で売れたとしよう。すると賃貸より1680万円(3000-1320)得したことになる。その後に人生は、賃貸にすれば、確かに1680万円分、すっと賃貸より得することになる。しかし、また購入したらどうか?っていうか、30年のローンを支払い終わった年齢から、同じように5000万円の物件が30年ローンで購入できるかという問題がある。無理です。だから、大半の人はローンが完済してから売却するようなことはしない。
購入取得したマイホームを売らない前提であるとすれば、キャッシュフローだけ考えれば、賃貸の方が得ということになる。住宅ローンは言うまでも無く借金であり、ライフスタイルの変化(給与の大幅減少とかリストラによる失業とか)によって住み替えたり、毎月の支払金額を大幅に減らしたりするのは困難です。また、この先ずっとローン金利が低いままという保証はありません。不動産の価値が大幅に値下がりするかもしれません。天災地変によりマイホームが滅失するかもしれません。賃貸なら、その時々の事情によって、家賃の安いところへ引っ越すことも環境を変えることも可能です。
マイホームは資産であるという誤解、住宅ローンは支払いでなく貯蓄みたいなモノという誤解、売らない以上は家計の支出という点では賃貸も購入も同じであるということを理解してほしい。
マイホームは資産じゃないのだ!(^^)!
posted by FPの森 at 11:44| 京都 ☔| 家計 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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