2012年08月05日

これからのマイホームを考える

前回に書いたこと、「マイホームは取得の時代じゃない、買ってはいけない、マイホームは賃貸の時代」

マイホームは買ってはいけない、その前提は「不動産相場が長期の下落傾向が続く」という見込み

では、不動産相場が今後安定もしくは上昇傾向を辿るとしたらどうでしょうか?可能性の問題じゃなく、仮説として考えてみましょう。
この場合は、住宅ローンでの返済は、見方を変えれば積立貯蓄のような、資産形成の成果をあげることが可能です。資力的に取得不可能であった資産が住宅ローンというファイナンスによって取得可能となり、負担した利息や期待利益以上の成果を不動産価格の上昇によってもたらされることになるのです。
しかしながら、あくまでもマイホームは賃貸にした方が良い、という意見を支持しているのは、今後不動産相場が上昇傾向を辿るという可能性が低いと考えているからです。
それでも可能性がゼロではありませんから、もし万が一上昇したら・・・上昇による期待利益を喪失することになるわけですから、その行動は悩ましいものとなるでしょう。
そこで、10年以上提案している事を初めて少しだけ書きましょう。
マイホームは賃貸し、ほぼ同時期に収益用に不動産を取得します。例えば、京都ですと市内中心部の便利なところで3LDK70平米以上のマンションに住もうと思うと、賃貸なら20万円前後(月額賃料)します。そのマンションを取得しようとすれば、5000万円以上します。利回り換算すれば、240÷5000=4.8%です。5000万円で収益用不動産を取得する場合、10%の利回りを目安にしますから、年間500万円程の賃料収入が見込むことが可能です。
マイホームは、たとえ不動産価格が上昇しても売却するのは容易ではありません。売れば新しいマイホームを探さなければならないからです。収益用不動産の場合は、上昇すれば売却してキャピタルゲインを享受できます。もうお分かりと思います。
マイホームの不動産としての資産価値の無さ(換金性・キャピタルゲインの享受)を同じ資金力でヘッジすることによって、実質家賃負担無くマイホームを確保できる。
マイホームの取得にこだわる必要は無く、より有効に資金を活用することを優先するならば、マイホーム取得の意義として言われる「資産形成」をもっと効果的に経済状況に合わせて実現することができます。
今回は、ココまで・・・。ただし、素人考えや早とちりで大怪我をしないように、実践するには留意すべき大事な点があるということを書き添えます。



posted by FPの森 at 12:38| 京都 ☀| 家計 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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