2011年06月15日

震災後のオール電化とタワーマンション

震災後、湾岸エリアのタワーマンションの価格が暴落している。(っていうか、中古のタワーマンションの高層階は売れてないバッド(下向き矢印))売り物件が急増し、水面下で値下げ合戦が起こっているが、成約はほとんどないあせあせ(飛び散る汗)

特に湾岸エリアは、埋立地が多く、今回の震災で地盤沈下や液状化が起こり、今後ますます顕著に表れてくると予想されるため、購入や所有を避けられています。通常、埋立地や地盤が弱い土壌の場合、地盤改良工事をしっかりと施すことが重要ですが、コストとの兼ね合いもあり、必要以上の改良は行われなかったり、基礎を深くすることで耐震性を増したりしますダッシュ(走り出すさま)

今回のような「想定外」の激しい揺れや津波、液状化現象、地盤沈下に耐えられる設計にはなっていません。したがって、今後じわじわと起こるであろう液状化に伴う地盤沈下にタワーマンションが耐えられるのか?もう一度同じような地震があれば間違いなく倒壊するのではないかと考えられていますがく〜(落胆した顔)

震災前まで大人気のタワーマンションですが、今回の震災により、上層階にいた人が体験した揺れの恐怖、停電の恐怖、EVが止まった時の階段の上り下りの大変さから、売却を判断した所有者は多いようですたらーっ(汗)

また、オール電化の住宅やマンションも、今回の震災により、その問題点が露見しました。電気が来ないオール電化・・・最悪でしょうもうやだ〜(悲しい顔)全ての家電が止まり、お湯も沸かせないバッド(下向き矢印)やはり、電気とガスの併用が良いという当たり前の結果を実感したことでしょう。

地震列島である日本において、住宅選びは土地選びと言われます。しかし、そんなことを言っていては、ディベロッパーは建てる場所が無くなり、事業ができません。ですから、本来は建てるべきじゃない所に技術力?を持って建てるようになりました。しかし、原発事故でわかるように、想定外、の震災には耐えられないのですがく〜(落胆した顔)技術力による安全性なんてものは、自然災害の前では何の担保にもならないのです(>_<)

埋立地や地盤の弱い土壌をいくら地盤改良しても「想定外」には対応できないのです。消費者は、賢くなければ財産及び生命を守ることはできませんexclamation建てたらアカンところでマイホームを持たないことです。

では、住んでも安心なところを探すためには・・・江戸時代につくられた地図を参考にすれば良いでしょう。その時に陸地で生活拠点があったような場所を選ぶべきです。マイホームは、出来れば生涯拠点として、そして子や孫に引き継ぎたいですよねひらめき

ここ京都は、1200年天皇が御座された土地であります。京都御所は、日本一地盤が強いことで知られています。京都御所周辺は、過去、1200年以上、何らの自然災害、特に地震の被害はありません。そういうことをチェックしてマイホーム選びをするべきでしょうひらめき

これからは、教訓として、タワーマンションの高層階(階段で上り下りして鍛えたい人以外)やオール電化住宅なんてものは、自身や家族の安全を思うなら、買うべきじゃないでしょうねexclamation×2

建てたらアカンとこに建てたモノを売るために、「眺望」とかを売りにするような目くらましに騙されないようにしましょうねあせあせ(飛び散る汗)高層難民なんて言われないためにわーい(嬉しい顔)




posted by FPの森 at 09:38| 京都 ☁| 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年12月13日

2011年は地価が上昇する・・・?

今日は、午後から某証券会社アナリストと某経済研究所シニアアナリストと某投資顧問会社ストラテジストの面々と意見交換してきました。2011年の地価動向についての見通しについて、各人の意見を出し合った。結論から言うと、小職の意見は、3者と対立しており、2011年地価反転という意見VS小職、という構図に終始した。

住宅着工件数が増加し、オフィスビル賃貸・マンション販売・不動産ファンドの事業が改善するという予想がある。住宅着工件数の増加は、低金利と住宅ローン減税・エコポイントの政策効果が寄与するとみている。

マンション販売は、ディベロッパーの在庫数の過去最低レベルから新規開発案件の増加を期待している。オフィスビルの賃貸市況は、首都圏における空室率の低下を期待している。

日銀の量的緩和を受けて、不動産ファンドは不動産の購入意欲を強めており、J-REITの日銀買い入れなどから派生する思惑で、世界の投資資金が日本の不動産ファンドへの投資を加速させると予想している。

それぞれの立場から、詳細の市場データを基に、専門家としての分析をもって意見を述べあったが、3者の意見は集約すると、1.日銀の金融緩和政策・J-REAT購入 2.政策減税効果 3.在庫循環・・・を根拠として、2011年は地価反転の年となると予測していた。しかしながら、小職は、地価は反転しない、そればかりか更に下落すると予測している。

最大の根拠は、最大の需要要素である消費支出が反転する気配が無いこと、円高・デフレが終焉する気配(=政策)が期待できないこと、の2点を挙げている。地価反転の予想根拠が政策効果と市況循環による経験則によるものであるが、小職は同じ理由を挙げて、地価は下落する、と結論付けた。政策効果は無い、過去の市況循環の経験則は今後において当てはまらない、という主張である。

さて、如何なこととなるでしょうか?わーい(嬉しい顔)



posted by FPの森 at 18:58| 京都 ☔| 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月09日

実録:管理会社の犯罪

あなたのマンションの管理委託料っていくらですか?「これが相場です」と言われるままに委託管理料を支払ってませんか。相場なんてないexclamation×2管理会社にとってみれば、無知な所有者から言いなりの管理委託料を毎月徴収して、おまけに保守管理業務(植木の手入れや清掃、エレベーター保守など業者に委託している業務)にかかる費用も業者からキックバックさせていたり、上乗せさせている。

委託管理料+業者からのキックバック(=いうことは、その分上乗せされている)、管理会社は、無知な区分所有者から暴利をむさぼっている。小職の関わっているコスモ御池通というマンションも誠に酷いモンです。言われるままに払わされいる現状があるのに、皆さんおめでたいのか、うまく丸めこまれてる。

大規模修繕工事の時も、竹中工務店でしたか、工事を請け負ったのは・・・、それもキックバック。おまけに監理費用として、工事代金の7%やったかな?ぶんどっている。何で7%やねんパンチ無知な素人は、言われたらそうかな?なんて思う。そういう無知を良いことに、付け込んで暴利をむさぼるような、そんな管理会社は許せないexclamation×2

コスモスライフいう会社は、今は大和ライフネクストいう会社になった。とにかく、素人から言いなりのお金を集めて、好き放題し放題、コスモ御池通で約600万円か700万円か?管理委託料を毎年ぶんどっている。何のお金でしょうね?何でこれだけ要るんでしょうね?

無知な素人を言いくるめてお金を払わせることばかりしないで、ちゃんと毎年更新の3か月前に重要事項の説明を丁寧にして、毎年、委託会社を選別できるように準備してあげて、それでも選ばれるような管理会社を目指してほしいよねexclamation

とにかく、所有者はもっと勉強して、良く知っている人が理事会のメンバーになって、管理委託会社が保守管理業務を行っている業者からキックバック(本来は区分所有者が得る利益なんですからね)を受け取っていないか?管理組合は上乗せ金額を請求されて払わされていないか?管理委託料は適正か?常に厳正にチェックしなければいけない。

毎年、管理委託会社を変えてみるというのも一つの方法である。とにかく、所有者はバカにされている。知らない、と思われて好き放題されている。そういうことを許してはいけないexclamation×2コスモ御池通というマンションなら、現状と全く同じ条件で、管理委託料は今の65%で受託する管理会社は複数ある。それも今よりメジャーな管理会社です。何で、変更しないか?不思議でならない。管理会社が変わると、損する所有者がいるのかな?癒着?



posted by FPの森 at 11:24| 京都 ☔| 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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